Análisis de la supresión de la cláusula suelo
VPPSI 19/06/2013
El auto aclaratorio del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha desencadenado una serie de acontecimientos que es preciso analizar.
De una parte, porque supone una pérdida de ingresos en las entidades financieras muy importantes. También supone una solución justa respecto a los cientos de miles de deudores hipotecarios que no conseguían ver plasmado en sus recibos mensuales de pago de la hipoteca, las constantes bajadas en los tipos de interés de los índices de referencia (mayoritariamente el Euribor), mediante unas cláusulas denominadas suelo, que es preciso aclarar en qué consisten para todos aquellos que no estén familiarizados con ellas.
Incluimos en este análisis un modelo de carta para reclamar al banco la eliminación de la cláusula suelo de la hipoteca:
Como nota destacada, os comentamos que esta artículo ha despertado mucho interés en varios medios de comunicación:
¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés, siempre sobre la base que estamos en un préstamo a interés variable, donde la esencia del mismo es precisamente la fluctuación en más o en menos del tipo de interés del índice de referencia.
Al establecer la cláusula suelo, esta esencia del contrato se pierde porque por parte de la entidad financiera se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar, con independencia de la evolución que exista en el índice de referencia, habitualmente, el Euribor, hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca.
Esto garantizaba que aunque el Euribor bajase, como ha sucedido, de manera constante hasta situarse en mínimos históricos, los ingresos de las entidades financieras no se vieran mermados.
Pero lo realmente importante del auto del Tribunal Supremo es no si son nulas todas las cláusulas suelo recogidas en todas las hipotecas, sino la forma en que han sido incluidas en la redacción del contrato, sin ningún tipo de informacion previa, y por falta de reciprocidad, en los términos en que al mismo tiempo que se incluía la cláusula suelo, se incluía también en el contrato una cláusula techo que en apariencia, y sólo eso, cubría al hipotecado, de subidas de tipo de interés del índice de referencia.
Las consecuencias económicas para los hipotecados afectados por la cláusula suelo, de todos conocidas han sido devastadoras para la economía de las familias.
Los expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los prestatarios que han contratado una hipoteca con cláusula suelo entre los 500 y los 3.000 Euros anuales.
Vamos analizar a continuación en qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo de una hipoteca y cuáles son las consecuencias de la declaración de abusiva.
Es la falta de transparencia y la falta de reciprocidad lo que realmente ha motivado la declaración de abusiva de las clausulas suelo utilizadas por determinadas entidades financieras, y ello por la vulneración de la legislación protectora de los consumidores que a continuación vamos a señalar con detalle:
En los contratos de hipoteca la cláusula suelo, suele oscilar entre el 3 y el 5 %. Sin embargo lo importante para determinar si es abusiva la cláusula suelo, no es que el tipo mínimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio entre las obligaciones prestaciones entre banco o caja y el hipotecado.
Es evidente la existencia de falta de reciprocidad cuando no se establezca una cláusula techo, o cuando existiendo dicha cláusula techo, la mima refleje una desproporción entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protección al hipotecado es totalmente ficticia. Un ejemplo práctico seria, cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 4 % y por el contrario en la cláusula techo se establece en el 15%.
Esta falta de proporcionalidad determina la condición de abusiva y por tanto la nulidad de la cláusula suelo al ser demandada ante los Tribunales de Justicia.
Por otra parte, cuando la cláusula suelo no ha sido incorporada a la oferta vinculante realizada y posteriormente se adiciona al contrato de hipoteca, es también otro supuesto de efusividad y susceptible de solicitarse la nulidad de la misma, por falta de información previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporación de dicha cláusula al contrato de hipoteca.
En la actualidad se estima que aproximadamente un 50 % de los hipotecados tienen incorporada en su préstamo la cláusula suelo, lo que les impide beneficiarse de la bajada del índice de referencia (Euribor en la mayor parte de los casos), que en estos momentos está en sus mínimos históricos, habiendo alcanzado el 0,493%.
Los Tribunales en los últimos tiempos, se están posicionando, dictando sentencias declarando la nulidad de la cláusula suelo, considerando que dicho pacto es abusivo, esto es, que beneficia de una forma desproporcionada e injusta a la entidad financiera en perjuicio del hipotecado.
Es muy importante señalar que el alcance de la declaración de nulidad de las clausulas suelo, no anula la totalidad de los contratos firmados que permanecen inalterables respecto del resto de las clausulas, y por tanto con las obligaciones y derechos derivadas de los mismos en cuanto al contenido no abusivo.
Todo ciudadano que tenga incluida en su hipoteca una clausula tipo suelo, puede y debe solicitar de la entidad financiera prestamista, la supresión de dicha cláusula, y en caso de no ser atendida dicha petición, podría reclamarla ante los tribunales, con invocación de la sentencia 241/2013.
Un último apunte para dar respuesta a que nos depara el futuro de los nuevos contratos de préstamo con garantía hipotecaria.
Parece bastante probable, de hecho ya se está produciendo, que las entidades financieras están ofertando los prestamos garantizados con hipoteca, referenciados al Euribor, con un diferencial superior al 3, para protegerse de las bajadas del tipo de referencia por excelencia que se utiliza.
Esto de hecho supondrá un encarecimiento del producto, que hará más difícil todavía la llegada de esta financiación a los particulares para el acceso a la vivienda en compra.
Es preciso que por autorregulación de las propias entidades, se formule una limitación de los diferenciales de los tipos de interés, o de lo contrario, no habremos solucionado nada más, eso sí ni nada menos que el problema de los cientos de miles de hipotecados con contrato en vigor, pero estaremos volviendo a caer en el mismo problema respecto a los nuevos hipotecados.
En conclusión, hay que valorar positivamente el carácter protector de la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, y su auto de aclaración posterior, pero también es preciso adelantar las posibles consecuencias negativas que se pudieran producir en el futuro dela contratación de este tipo de producto financiero.
